Les facteurs de la hausse de l’immobilier d’entreprise

Encore méconnu auprès des investisseurs particuliers, l’immobilier d’entreprise est pourtant en plein essor. Son succès s’explique par des rendements élevés, des avantages fiscaux nombreux, ainsi qu’une certaine sécurité qui prend sa source dans la stabilité du besoin en locaux professionnels. Un placement idéal qui fait un carton en France, comme dans toute l’Europe.

Un succès qui ne connaît pas la crise

En Ile-de-France, au premier trimestre 2015, le montant global de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise a atteint 3,6 milliards d’euros, soit une hausse de 13% par rapport à la même période en 2014. Pour tout le pays, le volume investi est de 4,7 milliards d’euros, en hausse de 10% sur un an.

Certes, les prix de l’immobilier professionnel sont en hausse – à cause d’une demande de plus en plus forte – et les loyers, eux, ont eu tendance à baisser compte tenu de la crise et des trous qu’elle a occasionnés dans les trésoreries. Les taux de rendements subissent donc un léger ralentissement.

Mais si le marché affiche une si grande forme, c’est parce que les investisseurs savent bien que les besoins sont constants en matière de locaux professionnels, et que les loyers ayant atteint un minima, ils ne peuvent que remonter. Ils savent également que le rendement moyen d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise est le double du rendement d’un investissement dans un bien à usage d’habitation.

Les avantages de l’investissement en immobilier d’entreprise

Tous les spécialistes le disent : investir dans l’immobilier d’entreprise est plus avantageux que de mettre son argent dans un bien à usage d’habitation. Voici pourquoi :

• La rentabilité est plus élevée (3% en moyenne pour un bien loué à usage d’habitation, entre 5 et 8% pour un local professionnel ou un bureau équipé).
• Les charges sont imputables dans une large proportion au locataire du local ou du bureau (plus que pour une maison ou un appartement).
• La demande est importante et la signature d’un bail souvent extrêmement rapide : quand une entreprise a besoin de bureaux, elle réduit au minimum son temps de recherche pour aller à l’essentiel. L’essor des start-ups en France contribue à l’accroissement de cette demande, notamment en région parisienne.
• Les baux sont en moyenne plus longs pour des locaux professionnels que pour des logements. Le propriétaire est donc assuré de l’occupation de son bien sur un plus long terme – et d’un loyer qui tombe à intervalles réguliers pendant plus longtemps.
• La création d’une Société Civile Immobilière assure à l’investisseur des avantages fiscaux non négligeables.

Ajoutons que l’investissement dans l’immobilier d’entreprise possède un autre avantage : il ne connaît pas la crise. Si le marasme financier et économique venu des États-Unis en 2008 a eu un impact indirect sur les loyers, qui ont baissé, il n’a en revanche pas eu d’effet sur les besoins des professionnels en locaux.

Ainsi, pour les 5 dernières années, au plus fort de la crise, le taux de rendement annuel atteindrait 7,28% ! Comment l’expliquer, sinon par le fait que les start-ups sont en plein essor en France, que les entreprises et les professionnels ne peuvent pas se passer de bureaux, et que même les indépendants et les télétravailleurs cherchent désormais à se réunir dans des espaces partagés ?

Une hausse principalement en Ile-de-France

Bien entendu, l’investissement dans des locaux professionnels se développe surtout là où il reste le plus intéressant en termes de facilité de location et de taux de rendement : à Paris et en région parisienne. Au premier trimestre 2015, l’Ile-de-France a donc glané les trois-quarts des investissements de ce type.

Au moins trois facteurs peuvent expliquer la hausse de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France :

• L’acquisition de locaux professionnels est d’autant plus rentable que le bien est idéalement placé géographiquement. L’activité dans et autour de Paris favorise une location rapide et à des loyers avantageux, y compris lorsque l’investissement de départ est plus élevé qu’ailleurs. Ainsi, le taux de rendement minimal atteint 5% à La Défense, où les prix d’achat sont très hauts.
• Le boom des start-ups s’accompagne d’un besoin renouvelé en locaux professionnels, notamment dans la capitale (où les entreprises se sentent « au cœur des événements »).
• Les entreprises, traditionnellement installées sur Paris, sont en train d’émigrer à l’extérieur de la capitale pour échapper aux loyers trop élevés et ainsi équilibrer leurs charges. Poussées en petite couronne, elles favorisent de fait la hausse de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise à la périphérie de Paris, une situation dont profite toute la région.

Avec l’intérêt grandissant des particuliers investisseurs pour l’immobilier d’entreprise, nul doute que cette hausse du marché ne devrait pas être démentie de sitôt.