Nous vous parlions il y a peu des conséquences sur l’investissement locatif de la loi Pinel, dans cet article.
Si celle-ci s’inscrit dans la continuité de la loi Duflot dans les grandes lignes et les objectifs :
Les modifications qu’elle apporte sont plus visibles en ce qui concerne les baux commerciaux. La loi Pinel apporte quelques garanties et protections supplémentaires pour les locataires. Vous en trouverez ici quelques-unes.
Les nouvelles modalités d’indexation des loyers de la Loi Pinel
Le dispositif Pinel sonne le glas de l’ICC. Jusqu’au 1er Septembre 2014, les parties avaient la possibilité de choisir entre 3 indices différents pour indexer le loyer :
- L’ICC, indice de coût de la construction pour tout type d’activité
- L’ILC, indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales
- L’ILAT, indice trimestriel des loyers des activités tertiaires pour les activités tertiaires
Dans les faits, pour les baux en cours ayant recours à L’ICC, la mise en conformité consiste à lui substituer l’un des deux autres indices au prochain renouvellement.
A noter que si les locaux sont loués par une entreprise de service, l’ILAT est maintenant à prendre en compte.
L’inventaire des charges, impôts et taxe
Avant la mise en place du dispositif Pinel, la mention de la répartition des impôts et charges entre le locataire et le bailleur n’était pas obligatoire. Les règles du code civil et les usages étaient alors appliquées.
Dans une optique de définition plus claire des obligations de chacune des parties, la loi impose dorénavant la mention de l’inventaire des charges, impôts et taxe. Celui-ci se doit d’être précis, limitatif et définir « qui paie quoi ».
L’obligation d’état des travaux
Le dispositif prévoit qu’un état prévisionnel triennal des travaux à réaliser et le budget lié soit fourni au locataire.
De même, tous les 3 ans, un état récapitulatif des travaux réalisés sur les 3 dernières années et leur coût devra être délivré par le bailleur.
L’obligation d’état des lieux
Lors de la signature du bail, il devient obligatoire de dresser un état des lieux contradictoire et amiable. A défaut, il faudra prévoir l’intervention d’un huissier dont les frais seront partagés de manière égale.
Ce document devra être joint au contrat de location.
Limitation du déplafonnement
Avant le 1er Septembre 2014, lors du renouvellement d’un bail, le loyer pouvait subir de forte hausse. Désormais, celle-ci ne peut être supérieure pour une année à 10% du loyer acquitté lors de l’année précédente.
Droit de préemption pour le locataire
Afin de protéger les commerces, en évitant leur fermeture suite à la revente des locaux loués, la loi Pinel ajoute un droit de préemption pour le locataire.
Dans les faits, si le propriétaire vend le local commercial, ou les bureaux, il doit le signifier par lettre recommandé au locataire. Celui-ci a dès lors un mois pour faire savoir s’il fait valoir son droit à la préemption.
De plus, même après ce délai, la vente ne peut être réalisée à un prix ou sous conditions plus avantageuse que l’offre faite par le propriétaire au locataire.
Modification des règles en cas de cession de bail
En cas de cession d’un bail commerciale ou de fonds de commerce, grâce à la clause de garantie solidaire du paiement des loyers, le bailleur avait la possibilité en cas de défaut de paiement de se retourner contre l’ancien locataire.
Celle-ci est maintenant limitée à 3 ans, dégageant la responsabilité du cédant au-delà.
Les modalités de congés
Pour réduire les coûts liés à la délivrance de congé par le locataire, la loi Pinel autorise le recours à la lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le préavis est toujours de 6 mois, il n’est plus nécessaire de passer par un huissier pour remettre ce congé.
L’idée générale de la loi Pinel est d’équilibrer la relation entre bailleur et locataire. Il s’agit de pouvoir favoriser la création et le maintien d’activités.
Elle offre plus de souplesse aux jeunes entreprises, notamment avec l’allongement des baux précaires de 2 à 3 ans. Il s’agit de l’orientation générale prévue par le projet de loi de finances pour 2015.
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