Accueil
Contactez
nous
Contactez
nous
« Menu

S'inscrire à la newsletter :

Location meublée FAQ

ASSURANCE

Quel contrat d’assurance pour une location meublée ?

Un contrat d’assurance multirisques avec une clause spéciale « locations-meublées » est essentiel pour couvrir les spécificités de cette activité. Cela permet de protéger au mieux le propriétaire et de pouvoir régler les éventuels sinistres rapidement tout en étant indemnisée pour la perte de loyer due au sinistre. Les tarifs pour 2014 sont :

Nombre de pièces

Capitaux

Cotisation annuelle TTC

Franchise Générale sauf(*)

1 pièce

12 559 €

127 €

156,00 €

2 pièces

25 118 €

155 €

156,00 €

3 pièces

36 631 €

219 €

156,00 €

4 pièces

47 097 €

311 €

156,00 €

5 pièces

62 796 €

387 €

156,00 €

CAUTION

La caution pour entrer dans les lieux est de quel montant ? 1, 2 ou 3 mois ?

2 mois de garantie

COMMERCIALISATION

Combien de temps faut-il pour louer mon appartement ?

Bien que les délais puissent varier selon le climat économique et donc de la demande de location, nous estimons un délai de 2 mois comme raisonnable pour commercialiser un appartement.

Que se passe-t-il en cas de difficulté de location de l’appartement ?

Fort de plus de 40 ans d’expérience et d’une réputation bien établie auprès des entreprises et société de « Relocation Services », nous réussissons dans la grande majorité des cas à louer directement l’appartement. En cas de difficulté de commercialisation, en général due à un loyer supérieur à celui que nous vous recommandons, nous mandatons automatiquement des agences partenaires.

COPROPRIETE

Comment s’effectue le paiement des charges auprès du syndic ? En déduction du loyer ou par paiement séparé ?

En déduction du loyer sur le compte propriétaire. Si vous le souhaitez, vous pouvez régler directement vos charges (dans ce cas-là, nous aurons tout de même besoin d’avoir les coordonnées du syndic).

DUREE DE LOCATION

Un client souhaite louer l’appartement pour 1 ou 2 mois uniquement ?

La durée minimale légale de location d’un appartement meublé est de un an. Le locataire a la possibilité de dénoncer son bail avec 1 mois de préavis. Si vous le souhaitez, nous pouvons proposer l’appartement pour une période minimum de votre choix.

FINANCIER

Les charges de copropriétés sont payées par le locataire mais à quelle hauteur ?

Le loyer annoncé est annoncé toutes charges incluses hors électricité et chauffage si celui-ci est individuel. C’est une obligation légale d’annoncer dans les contrats de location la part des charges dans le loyer. Il n’y a pas de régularisation de charges en fin d’année.

J’ai bien noté que le paiement des loyers est de 80% les 1ers et 2nd mois puis il y a une régularisation. A quelle date du mois cela se fait-il ? Est-ce bien des loyers à terme à échoir ?

Exemple: Versement du loyer de Janvier => entre le 28 et le 30 janvier (80 % du montant du loyer) Versement du loyer de Février => entre le 26 et le 29 Février (80 % du montant du loyer) Versement du loyer de Mars => entre le 10 et le 15 Avril, clôture des comptes trimestriels (140 % du montant du loyer) Nous gardons 20 % du loyer sur les deux premiers mois pour conserver un fond de roulement afin de régler les factures d’électricité et menus travaux éventuels.

ENTRETIEN DE L’APPARTEMENT

Est-ce possible de demander des locataires non-fumeurs ?

Nous pouvons préciser que l’appartement est non-fumeur.

FISCALITE

Quel régime fiscal pour les loueurs meublés ?

La fiscalité applicable dans le cadre de la location meublée est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec sa variante simplifiée dite "micro-BIC" pour les revenus locatifs ne dépassant pas 33k€ annuels (ce montant est susceptible de changer légèrement d'année en année, il est donc ici arrondi à 33k€. Il était plus précisément de 32 600€ en 2010).

(NB: dans le cas d'une location vide, le régime applicable est le régime foncier)

Dans le cadre de revenus locatifs inférieurs à 33k€ annuels, il existe 2 options:

  1. Déclarer en régime simplifié (micro-BIC): forfait d'abattement de 50% des revenus locatifs, traitement administratif et comptable fortement allégé (pas de bilan ni compte de résultat à produire). NB: en location vide, le forfait applicable de "micro-foncier" n'offre que 30% d'abattement, et dans la limite de 15k€ de loyers annuels (soit 1250€ mensuels)
  2. Déclarer en régime réel: toute charge est imputable au compte de résultat de l'activité. La valeur du bien peut aussi être amortie, créant une charge comptable Dans certains cas, cela peut s'avérer plus intéressant que le forfait de 50% (voir exemple ci-dessous).

A noter que le régime réel en BIC (donc meublé) est bien plus intéressant que le régime réel foncier classique (location vide), du fait que l'on peut amortir le bien en BIC uniquement.

Pour les loyers supérieurs à 33k€, le régime "réel simplifié" s'applique jusqu'à 234k€ de revenus locatifs annuels. Toute charge est imputable, le déficit est indéfiniment reportable. Les formalités comptables sont simplifiées (bilan, compte de résultat).

Au-delà de 234k€ de revenus locatifs annuels, seul le régime réel normal s'applique. (régime applicable à toute société).

Si vous détenez un bien en SCI, le régime BIC ne peut pas s'appliquer. Une SCI, étant donnée sa vocation civile, ne peut exercer d'activité de location meublée qu'à condition de passer au régime de l'impôt sur les sociétés (ou se faire requalifier en tant que tel). Régime qui peut également être intéressant (voir explications plus bas).

Peut-on louer en meublé si le bien est détenu en SCI ?

La nature civile d'une Société Civile Immobilière proscrit toute activité commerciale. Or la location meublée, de manière certes discutable, est considérée par la Loi comme une activité commerciale.

A l'inverse, la location nue à usage d'habitation est considérée comme une activité non commerciale, et donc autorisée pour une SCI.

Pour autant, il existe plusieurs façons de louer son bien en location meublée avec le statut de SCI.

Voici les 2 principales méthodes:

  1. Passer par une société tierce (SARL ou autre) qui loue le bien en location nue à la SCI. Cette société tierce est autorisée, par définition, à conduire une activité commerciale. C'est donc elle qui réalise l'exploitation commerciale en meublé. Ce faisant:

    • La SCI conduit bien une activité civile puisqu’elle ne loue qu’en nu
    • La société d’exploitation peut être soit une SARL, une SAS, un SNC, etc. détenue en propre par le propriétaire, soit par l'agence elle-même.

    Dans le dernier cas, un contrat simple peut être mis en place.

  2. Changer la SCI de statut en la passant à l’Impôt sur le Sociétés (démarche simple mais irrévocable).

    Les parts restent transmissibles, en tant que parts de société mais l’imposition est à l’Impôt sur les Sociétés (15% jusqu'à 7.6M€ de CA ou 38K€ de profit).

    • Avantage: le bien, enregistré au bilan, peut être amorti, ce qui évite tout impôt pendant une durée de plusieurs années généralement.
    • Inconvénient: Lors de la revente, le bien est valorisé à sa valeur comptable, et la plus-value potentielle est d’autant plus importante que le bien est amorti.

Comment se passe la déclaration de revenus locatifs ?

Nous vous proposons de préparer la déclaration annuelle de revenus locatifs. Ce service est facturé 95 € TTC.

GESTION

Combien coûtent les honoraires de gestion ?

Les honoraires de gestion sont de 8 % HT des loyers encaissés.

En quoi consiste la gestion de mon appartement meublé ?

 

  • recherche des locataires, états des lieux, inventaires (entrée et sortie)
  • nettoyage des appartements durant le séjour et à chaque départ, avec réassort de l'inventaire et remise en état aux frais du locataire.
  • suivi abonnement téléphone et EDF
  • encaissement des loyers, règlements des charges diverses, des taxes, traitement des sinistres (expertise, devis, travaux)
  • comptabilité informatisée permettent d'adresser des relevés de comptes clairs et précis à chaque fin de trimestre.
  • L’ EDF est réglée par les locataires.

 

Comment s’effectue le paiement des menus travaux si nécessaire ?

Les menus travaux sont prélevés directement sur le compte propriétaire. Quand les interventions sont plus importantes, nous vous soumettons le devis correspondant.

TAUX DE REMPLISSAGE

Quels sont les taux de remplissage ?

Les taux d’occupation sont traditionnellement élevés à Paris, qui connaît une activité soutenue tout le long de l’année.

En respectant notre cahier des charges, le taux d'occupation moyens sont de l'ordre de 85 à 90 %. Ils peuvent être proches de 90% pour les appartements les mieux situés.

En cas de contrainte sur le planning d'occupation (si le propriétaire souhaite occuper l'appartement à certaines périodes de l'année), le taux d'occupation sera nécessairement dégradé.

Pour optimiser le taux d'occupation, nous pouvons être amenés à travailler conjointement avec des agences partenaires, ainsi qu'à mettre en œuvre des actions de publicité sur différents supports.

VENTE DE L’APPARTEMENT

Est-ce possible de vendre mon appartement alors que celui-ci est loué ?

Oui.