Avec une situation économique de plus en plus inquiétante touchant aujourd’hui le marché immobilier, il est devenu difficile de se projeter dans un avenir plus ou moins proche.
Néanmoins, investir dans la pierre reste encore un des placements les plus intéressants d’autant plus si ce placement nous permet de bénéficier d’avantages fiscaux que l’on peut réellement qualifier ici, d’avantages grâce au « Censi Bouvard ».
Ainsi, le baby-boom d’après-guerre nous amène nécessairement à assister aujourd’hui et ce, depuis maintenant quelques années au papy-boom avec des séniors toujours plus indépendants et autonomes et souhaitant garder cette liberté.
Pour ces raisons, un des placements les plus intéressants et à moindre risque de vacance serait : l’investissement dans les résidences services pour séniors.
Ce type de résidence permet aux personnes âgées souhaitant garder leur autonomie de louer des chambres meublées tout confort d’une quarantaine de m² dans un établissement leur offrant de nombreux services tels que la blanchisserie ou la restauration (grâce à des commerces de proximité).
Seulement, En France, le concept de la résidence avec services pour seniors ne rencontre pas de véritable succès probant pendant ses premières années de création.
Les raisons sont des logements plus onéreux en terme de construction en comparaison avec des logements classiques, des charges importantes en raison des divers services proposés, des personnes restant le plus possible dans leur logement d’origine, la maison individuelle reste un logement privilégié pour les seniors malgré que depuis plusieurs années les appartements sont de plus en plus populaire auprès des seniors en raison de la proximité des services et équipements.
Alors, quels seraient les avantages pour les investisseurs et les promoteurs ?
Un maitre d’ouvrage développe un programme de résidences services pour seniors et désigne un gestionnaire exploitant qui se chargera d’administrer les habitations. Le particulier investisseur fait l’acquisition d’un appartement meublé par le biais de divers dispositifs défiscalisant (Censi Bouvard, et anciennement le Scellier) dont il sera assujetti, ces logements étant meublés.
Ce particulier devient ainsi propriétaire et à ce titre signe un bail commercial avec le gestionnaire exploitant qui devient locataire de l’appartement.
Le gestionnaire sous-loue l’appartement à des personnes âgées / seniors qui versent donc des loyers.
Ces loyers sont ensuite reversés par le gestionnaire au particulier investisseur et touche en rémunération des honoraires sur les loyers.
Ce même particulier aura également la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien si la résidence offre 3 des 4 services obligatoires (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle).
Il faudra également que les loyers qu’il perçoit soit soumis à la TVA ce qui est possible dans le cadre du bail commercial signé avec le gestionnaire
La raison pour laquelle un bail commercial est signé entre le gestionnaire et le particulier investisseur est que le gestionnaire gère en même temps que les appartements les différents services proposés par la résidence.
La loi Censi Bouvard :
Pour le particulier, afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif défiscalisant, celui-ci doit acquérir un bien neuf ou en EFA (en état futur d’achèvement), mettre le bien en location dans les 12 mois suivant son acquisition, location en bail commercial, l’engagement d’un tel investissement est une location obligatoire du logement pendant neuf années.
Il bénéficiera ainsi :
- D’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix d’acquisition plafonné à 300K€,
- Récupération de la TVA,
- Déclaration des revenus fonciers sous le régime BIC.
Exemple :
Un particulier acquiert un appartement neuf de 200K€ + 39 200€ de TVA et remplit toutes les conditions pour être assujetti à la loi Censi Bouvard :
- Réduction d’impôt de 200 000 * 11% = 22 000 € sur 9 ans, soit 2 244 € / an,
- Récupération de la TVA,
- Total : 61 200 €
Un particulier acquiert un appartement neuf de 400K€ + 78 400€ de TVA et remplit toutes les conditions pour être assujetti à la loi Censi Bouvard :
- Réduction d’impôt : 33 000 € sur 9 ans (car plafonnement de l’acquisition à 300 000 €),
- Récupération de la TVA,
- Total : 111 400 €
Conclusion
Avec une situation économique en échec, avec un marché immobilier en berne, avec une population française vieillissante, des séniors tenant de plus en plus à leur indépendance et à leur autonomie créant ainsi une demande forte,
L’investissement dans des chambres de résidences de services pour séniors semble être, aujourd’hui, un placement à moindre risque permettant de bénéficier de dispositif défiscalisant ainsi que d’une rentabilité pouvant varier de 3 à 4.5%…
Ainsi, les résidences de services pour séniors ? Un investissement judicieux de nos jours !
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